Intisari-Online.com -
Syalom, Bapak/Ibu Pengacara LBH Mawar Saron,
Bapak saya ingin membeli rumah di daerah Pesanggrahan, tapi penjualnya tidak punya sertifikat apapun. Satu-satunya yang ia punya adalah putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat tahun 2003. Apakah secara hukum kami aman dan bisa membeli tanah tersebut?
Terima kasih atas saran hukum dari Bapak/Ibu, God Bless LBH Mawar Saron.
(Melani P. di Cilandak.)
Jawab:
Salam sejahtera untuk Ibu Melani dan keluarga,
Pertama-tama yang perlu Ibu dan keluarga perhatikan adalah isi dari Putusan Pengadilan Negeri tersebut. Pelajarilah (saran kami bawalah salinannya kepada orang yang mengerti hukum) latar belakang dan apa yang sebenarnya terjadi antara si penjual dengan pihak lawan dalam perkara tersebut.
Cari tahulah, apakah sampai dengan saat ini masih ada upaya hukum (baik Banding di Pengadilan Tinggi maupun Kasasi di Mahkamah Agung) yang masih berlangsung sehingga mengakibatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat itu belum berkekuatan hukum tetap.
Seumpama ternyata obyek (tanah) tanah masih dalam sengketa dan putusannya belum berkekuatan hukum tetap, maka saran kami tanah tersebut tidak sebaiknya dipindah tangankan (di jual).
Apabila telah berkekuatan hukum tetap dan pada vonisnya memenangkan si penjual, maka putusan tersebut perlu di tindak lanjuti dengan Permohonan Mendaftarkan Tanah Pertama Kali kepada Badan Pertahanan Nasional (BPN) atau Kantor Pertanahan setempat, guna menerbitkan hak milik perorangan (sertifikat hak milik/SHM) atas tanah tersebut.
Nantinya akan ada sejumlah biaya layanan yang perlu Ibu dan keluarga bayar kepada Negara, antara lain biaya pengukuran dan pendaftaran yang besarnya disesuaikan dengan tanah yang akan diterbitkan sertifikatnya.
Selain itu penting pula Ibu dan keluarga ketahui bahwa dalam hal tanah tanpa alas hak/sertifikat, sangatlah krusial mengenai siapa yang menguasai tanah tersebut secara nyata.
Pasal 19 Undang-Undang RI No.: 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria :
Ayat (1) “Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah, diadakan pendaftaran tanah di seluruh Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.”
Ayat (2) “Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) meliputi:
a. pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah.
b. pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak tersebut.
c. pemberian surat-surat bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.”
Apabila Ibu memutuskan membeli tanah tersebut, ketahuilah bahwa peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan (dibuatkan sertifikat) jika dibuktikan melalui akta yang dibuat PPAT. Berdasarkan ketentuan Pasal 39 Peraturan Pemerintah RI No.: 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, seorang PPAT berhak menolak membuat akta bilamana mengenai tanah yang belum terdaftar ternyata tidak ada:
a) surat bukti tertulis atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut secara nyata,
b) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan,
c) salah satu pihak yang melakukan perbuatan hukum tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk berbuat demikian,
d) salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum memindahkan hak,
e) untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum ada izin Pejabat/Instansi berwenang, bilaman izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku,
f) obyek perbuatan hukum yang bersangkutan (tanah) sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan/atau data yuridisnya,
g) tidak memenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan.
Demikian jawaban kami, kiranya mendatangkan pencerahan. Tuhan memberkati.(LBH Mawar Saron)